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Los residentes de dos parques de casas móviles han firmado un contrato por un total de $42 millones para comprar los terrenos en los que se encuentran sus viviendas a las empresas propietarias.
El 29 de julio, Investment Property Group, con sede en Utah, aceptó las ofertas de los residentes de Aspen-Basalt y Mountain Valley Mobile Home Park, dando inicio a un período de diligencia debida de 45 días en el que los parques serán sometidos a inspecciones de propiedad.
Se llevarán a cabo inspecciones de ingeniería en la infraestructura de servicios públicos, como las tuberías de agua y las condiciones del suelo, en gran parte para garantizar al prestamista que el inmueble no tiene deudas importantes.
“No sabemos qué vamos a encontrar en los informes de ingeniería”, dijo Tim Townsend, director de comunidades propiedad de residentes (ROC, por sus siglas en inglés) de la organización sin fines de lucro Thistle Community Housing, con sede en Boulder. Thistle es una filial de ROC USA, una organización nacional que ayuda a los parques de casas prefabricadas a convertirse en ROC.
"Es muy posible que encuentren algún problema subterráneo, como con el agua o algo por el estilo, que podría suponer un gasto de $2 millones", afirma Townsend.
Si eso ocurre, Thistle está preparada para ayudar a los residentes a obtener fondos adicionales mediante la búsqueda de un préstamo para la construcción o de más apoyo a nivel local.
Tom Snyder, el abogado que representa a los residentes de Aspen-Basalt, dijo que las ofertas de los residentes tenían que ajustarse al breve periodo de diligencia debida (Thistle habría preferido 90 días, según dijo) y aceptar que el propietario vende los parques ‘tal cual’ por una oferta atractiva.
"Si se descubriera alguna deuda, sin duda habría muchas conversaciones entre todos sobre cómo cubrirla", dijo. "Siempre son las cosas que están bajo tierra las que te ponen nervioso".
Por ejemplo, el parque de Aspen-Basalt se divide entre agua de pozo y servicios de agua municipales. Si se encuentra algún problema en la infraestructura del pozo, habría un debate sobre los costes de cambiar al agua municipal, con las tarifas de conexión y otras consideraciones, dijo Snyder.
A pesar de la incertidumbre en torno a los costes de infraestructura y las subvenciones finales, Townsend se muestra optimista y cree que el paquete financiero definitivo, que servirá de guía para los futuros alquileres de lotes, estará dentro de un rango razonable para que los residentes puedan seguir adelante con la compra.
"Basamos todo en el peor de los casos y somos muy conservadores en nuestra planificación", dijo Townsend. "Una vez que lleguemos al final del periodo de diligencia debida, nos reuniremos con los residentes para revisar en qué va a quedar su préstamo, en función de la cantidad de subsidio que se haya recibido y de la infraestructura".
Y Snyder es optimista en cuanto a que las inspecciones no depararán sorpresas importantes.
"Probablemente los residentes saben más sobre el parque que los propietarios", dijo. "Creo que el concepto de 'tal cual' no nos pareció ofensivo en absoluto".
Si el contrato no se cierra, los residentes corren el riesgo de perder el depósito y tener que empezar de nuevo el proceso de negociación del contrato.
Los residentes se enteraron por primera vez de que el propietario tenía intención de vender el parque en marzo.
El precio del parque Aspen-Basalt es de $26.5 millones y el de Mountain Valley es de $15.5 millones, fijado por otra oferta que parece haber sido presentada por Axia Investments I LLC, con sede en Dallas.
Lorena Vargas, que trabaja para la ciudad de Aspen y ha vivido en el parque Aspen-Basalt, cerca de Willits, durante unos 13 años, se muestra cautelosamente optimista ahora que están bajo contrato.
"Es un hito realmente importante y merece la pena celebrar el trabajo que nos ha llevado hasta aquí", dijo Vargas. "Pero muchos de nosotros somos cautelosos a la hora de celebrar demasiado pronto, ¿verdad? Porque sabemos que aún no hemos llegado al final".
Vargas y otros residentes han estado trabajando para conseguir un préstamo de 22 millones de dólares con la ayuda de Thistle. Un análisis de Thistle reveló que los residentes necesitan $20 millones en subvenciones para mantener los pagos de los lotes a un nivel comparable al actual, incluso con la financiación de ROC USA Capital, socio de Thistle y entidad crediticia especializada en parques de casas móviles.
Según una presentación de Thistle en junio, una subvención de $15 millones significaría un alquiler medio de $1,950 por lote para un residente de Aspen-Basalt, frente al alquiler medio actual de $1,322. En el caso de Mountain Valley (y su precio de venta más bajo y la consiguiente hipoteca más baja), el alquiler medio por lote sería de $1,300 con la subvención de $15 millones, frente al promedio actual de $1,122.
Según Thistle, una subvención de $20 millones al préstamo significaría un aumento mensual promedio de aproximadamente $150.
Hasta el lunes, se habían comprometido aproximadamente $14 millones para los parques, según April Long, directora ejecutiva de la Coalición Regional de Vivienda de West Mountain. Long ha trabajado con Thistle para organizar contribuciones para que los residentes puedan adquirir la propiedad.
De esa cantidad, $11.1 millones provendrán de los gobiernos del valle de Roaring Fork. El condado de Pitkin y la ciudad de Aspen aprobaron compromisos por valor de $3 millones. El condado de Eagle aprobó $2.5 millones en forma de una subvención de $1.5 millones y un préstamo de $1 millón. Snowmass Village y Carbondale aprobaron $1 millón cada uno, y Basalt, el primero en dedicar fondos, comprometió $500,000. Glenwood Springs comprometió $100,000.
El condado de Garfield escuchó una presentación en una sesión de trabajo en julio en la que se sugirió un compromiso de $1 millón, pero no firmó una carta de intención para comprometerse a financiar.
Long dijo que hoy está trabajando con los gobiernos locales para convertir esas cartas de intención en fondos utilizables para el cierre, analizando en gran medida las restricciones y/o convenios de las escrituras para proteger la asequibilidad.
ROC USA Capital tiene sus propias condiciones para la financiación con el fin de garantizar la asequibilidad a largo plazo. La propiedad debe seguir siendo una comunidad de casas prefabricadas; la propiedad debe venderse a una organización sin fines de lucro dedicada a la vivienda asequible si ROC se disuelve; las casas deben ser ocupadas por sus propietarios (con disposiciones para circunstancias preexistentes) y más, dijo Long.
"Algunos [de los gobiernos locales] quieren entender qué tipo de condiciones se impondrán a los fondos para garantizar que los parques de casas móviles sigan siendo viviendas asequibles", dijo.
Los donantes privados también se comprometieron a aportar fondos, con Atlantic Aviation prometiendo $1 millón y Aspen One comprometiéndose a aportar $500,000. Long ha trabajado con la Fundación Comunitaria de Aspen para obtener fondos de filántropos locales conocidos, con donaciones que oscilan entre $25,000 y $500,000, dijo.
Las donaciones más pequeñas han sumado unos $10,000 para los parques, dijo Long, con donaciones que oscilan entre los $50 y los $1,000. Los residentes también han organizado eventos comunitarios para recaudar fondos.
A pesar de estas contribuciones, los residentes aún tienen que recaudar unos $6 millones de los $20 millones que se han fijado como objetivo antes de la fecha de cierre, fijada para 75 días después de la aceptación de las ofertas, para evitar que aumenten los alquileres de sus lotes si se cierra el acuerdo.
"Hoy que hemos llegado hasta aquí, es aún más crucial conseguir ese dinero, porque mucha gente de nuestra comunidad tiene unos ingresos realmente limitados", dijo Vargas. "No queremos que se sientan asustados o inseguros y queremos asegurarnos de que nos preparamos para el éxito".
Long dijo que se está centrando en solicitar donaciones durante el periodo de diligencia debida y espera tener las cifras definitivas para el 1 de septiembre.
Thistle también está ayudando a los residentes del Mountain Mobile Home Park de Glenwood Springs, hoy llamado oficialmente Glen Valley Cooperative, a comprar sus terrenos por $4.5 millones a la actual propietaria registrada, Karma Joy Kriz, una residente que aún vive en el parque, según Townsend. La cooperativa dirigida por los residentes tiene un contrato y se espera que cierre la compra de la propiedad el 20 de agosto.
A fecha de 4 de agosto, había nueve parques en los condados de Garfield y Eagle en venta en la base de datos de ventas de parques de casas móviles del estado. Thistle ha estado ofreciendo información a otros residentes de la región interesados en comprar sus parques como cooperativa ROC, pero los precios de algunas propiedades son demasiado altos para que la organización sin ánimo de lucro pueda trabajar con ellos.
Snyder dijo que se ha corrido la voz de que los compradores interesados pueden pagar de más por los parques de casas móviles, en particular en el valle de Roaring Fork, porque pueden recuperar el dinero a través de los alquileres de los lotes.
"Es increíble que la comunidad local, Basalt, Carbondale y Aspen [y más], se hayan unido de esta manera y hayan contribuido con esta asombrosa cantidad de dinero", dijo. "Pero no pueden seguir haciéndolo".
En su lugar, considera que la responsabilidad a largo plazo recae en la legislatura estatal y los gobiernos locales para mantener los parques de casas móviles asequibles, posiblemente mediante la adquisición de terrenos.
Los residentes y sus socios están planeando proyecciones comunitarias de 'A Decent Home', un documental sobre los parques de casas móviles y la vivienda asequible. Se darán a conocer más detalles a finales de este mes.
Esta noticia fue traducido en Español por Convey Language Solutions.
